오늘은 조금 무거운 마음으로, 제가 최근 직접 겪었던 아찔한 경험을 공유하고자 합니다.
어느 날 갑자기 플랫폼으로부터 '운영 정지' 통보를 받았습니다.
이유는 단 하나, '숙박시설에 해당하는 물품(수건, 이불) 제공'이었습니다.
고객 편의를 위해 당연하게 비치했던 수건과 이불이, 제 사업의 발목을 잡는 족쇄가 될 줄은 꿈에도 몰랐습니다. 분명 저는 '단기임대'를 하고 있는데, 왜 '숙박업'의 잣대로 판단받아 이런 제재를 받게 된 걸까요?
이 글은 저와 같이 단기임대 사업에 막 뛰어든, 혹은 뛰어들 예정인 모든 분들을 위한 일종의 '생존 가이드'입니다.
✅ 법은 '서비스'를 본다: 숙박업 vs 공간임대업의 결정적 차이
우리는 '단기임대'라는 말을 흔히 쓰지만, 법은 우리의 사업을 두 가지로 나누어 봅니다. 바로 '숙박업'과 '공간임대업'입니다. 이 둘을 구분하는 기준은 놀랍게도 매우 단순합니다.
| 구분 | 숙박업 (Lodging Business) | 공간임대업 (Space Rental Business) |
|---|---|---|
| 핵심 | 잠을 자고 머무는 서비스 제공 | 공간(부동산) 자체를 빌려줌 |
| 관련 법 | 공중위생관리법 | 민법 (임대차) |
| 판단 기준 | 침구류(이불), 수건 등 제공 여부 | 제공 의무 없음 |
| 의무 | 위생/소방 기준 준수, 구청 신고/허가 | 임대차 계약 신고 등 |
핵심은 '잠자리에 필요한 서비스를 제공했는가'입니다. 만약 우리가 게스트에게 이불, 베개 같은 침구류나 수건을 제공한다면, 법은 이를 '단순히 공간만 빌려준 것'이 아니라 '잠자리 서비스를 제공한 숙박 영업'으로 판단합니다.
✅ '수건과 이불'이 불러온 나비효과
고객 편의를 위해 당연하게 생각했던 수건과 이불 비치가, 법적으로는 제 공간을 '미신고 불법 숙박업소'로 만들어 버린 것입니다.
'숙박업'으로 영업하기 위해서는 매우 까다로운 소방 안전 기준을 갖추고, 구청에 정식으로 허가를 받아야 합니다. 대부분의 오피스텔이나 아파트에서 단기임대를 운영하는 우리들은 이 기준을 맞추기가 거의 불가능합니다.
플랫폼(삼삼엠투, 에어비앤비 등)은 법적 분쟁을 피하기 위해, 이런 미신고 숙박업소로 판단될 여지가 있는 공간에 대해 운영을 중단시키는 등 엄격한 조치를 취할 수밖에 없습니다. 결국 저의 작은 배려가, 플랫폼과 법의 관점에서는 '불법 행위'로 비춰져 '운영 정지'라는 최악의 결과로 이어진 것입니다.
✅ 그렇다면 우리는 무엇을 해야 하는가?
이 위험한 경계선을 넘지 않기 위해, 우리는 반드시 '공간임대업'의 영역에 머물러야 합니다.
- 반드시 해야 할 것 (Do's)
- 계약서나 플랫폼 설명에 '공간 임대차 계약'임을 명시하세요.
- 게스트에게 "침구류와 수건 등 개인 위생용품은 직접 준비하셔야 합니다"라고 사전에 명확히 고지하세요.
- 주방 시설, 가구, TV 등 '공간'에 부속된 시설만 제공하세요.
- 절대 하지 말아야 할 것 (Don'ts)
- 이불, 베개, 요 등 침구류를 비치하지 마세요. (매트리스 커버나 침대보는 '가구의 일부'로 보는 시각도 있으나, 논란의 소지를 없애는 것이 가장 안전합니다.)
- 수건, 칫솔, 비누 등 개인 세면용품을 제공하지 마세요.
고객 편의를 위한 작은 배려가 내 사업 전체를 위협하는 부메랑이 될 수 있습니다. 답답하고 야속하게 느껴질 수도 있지만, 법의 테두리 안에서 안정적으로 사업을 영위하기 위해서는 이 원칙을 반드시 지켜야 합니다.
우리 사업은 '숙박업'이 아닌 '공간임대업'이라는 명확한 정체성을 지키는 것에서부터 시작해야 합니다. 부디 저의 경험이, 여러분의 사업을 지키는 튼튼한 방패가 되기를 바랍니다.